Viele werden sich gewundert haben, warum dieser seitenlange Aushang im Stiegenhaus hängt. Um dies zu klären wurde Kontakt zur MA50 aufgenommen und diesbezüglich nachgefragt. Hier die wichtigsten Erkenntnisse daraus.
Von wem wurde dieser Vorgang eingeleitet?
Dies wurde seitens der ÖVW gemacht, weil die ÖVW laut Mietvertrag eine Aufteilung der Nebenkosten nicht basierend auf der Nutzfläche, sondern auf Basis der Nutzwerte der Wohnungen.
Warum steht eine konkrete Person auf der Mitteilung?
Das Schreiben der Behörde muss formell einer Mietpartei postalisch zugestellt werden, dafür wird einfach die erste Person auf der Liste genommen. Stiege 1 Top 1 + 2 sind Geschäftsräume, also hat man einfach die Bewohnerin von Top 3 gewählt. Diese Person hat nichts mit dem direkt Verfahren zu tun oder hat dieses eingeleitet.
Hat dieser Aushang irgendwas mit einem möglichen Kaufrecht der Wohnungen zu tun?
Nein, hierbei handelt es sich nur um eine erneute Feststellung der Nutzwerte, welche zur Verteilung der Betriebskosten herangezogen werden.
Was sind die Nutzwerte?
Im Gegensatz zu der reinen Nutzfläche berücksichtigen die Nutzwerte auch Auf- und Abwertungen der Wohnungen. Zum Beispiel ein höheres Stockwerk erhält einen höheren Nutzwert, weil man mehr Tageslicht hat, eine nähe zum Müllraum erhält hingegen eine Abwertung. Das heißt auch wenn zwei Wohnungen die gleiche Fläche aber eine unterschiedliche Lage haben, dann haben sie unterschiedliche Nutzwerte und müssen unterschiedlich viel der Gemeinkosten der Anlage tragen.
Warum müssen die Nutzwerte neu festgestellt werden?
Die in den Mietverträgen niedergeschriebenen Nutzwerte beruhen auf den Bauplanungen (Stand 2018) und wurden damals basierend auf den Plänen berechnet. Nun kann es sein, dass bei einem Bau auch mal gewisse Dinge anders ausgeführt werden, als im Plan. Mit dem neuerlichen Gutachten (übrigens der gleiche Gutachter), wird jetzt festgestellt ob die tatsächlichen Wohnungen noch den gleichen Nutzwert haben.
Ändert sich dadurch etwas an meiner Miete oder den Betriebskosten?
An der Miete ändert sich dadurch nichts, es könnte sich höchstens etwas an dem Anteil der Betriebskosten ändern, sofern für eure Wohnung ein anderer Nutzwert errechnet wurde. Diesen findet ihr im Mietvertrag unter Punkt 4.3. Vergleicht diesen Wert am besten mit dem im neuerlichen Gutachten errechneten Wert. Dazu müsst ihr einfach nur eure TOP raussuchen und ganz unten rechts den Nutzwert ablesen. Ist dieser ident mit dem im Mietvertrag, bleibt bei euch alles wie bisher.
Warum wird das erst jetzt gemacht?
Dieses Verfahren muss innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung eingeleitet werden. Die aktuelle Aufteilung erfolgt nach dem Nutzwerktkonzept wie in Abschnitt 5.2 des Mietvertrags geregelt. Dieses Nutzwertkonzept beruht auf den Planungen und muss nun durch die eigentlichen Nutzwerte abgelöst werden.
Wie kann ich sicher sein, dass mein Nutzwert korrekt berechnet ist?
Grundlage für die Nutzwerte ist die Nutzfläche, welche man einfach nachmessen kann. Ihr könnt daher prüfen ob die Fläche eurer Wohnung der im Gutachten entspricht. Hierbei ist eine gewisse Toleranz zulässig, also nur bei eklatanten Abweichungen kann man Einspruch erheben. Die Aufschläge (Z1-5) und Abschläge (A1-4) könnt ihr aus der Berechnungstabelle eurer jeweiligen Wohnung entnehmen und findet ihr nochmal auf Seite 7 des Gutachtens.
Muss ich in irgendeiner Form aktiv werden oder bei dem Termin anwesend sein?
Nein, sofern eure Nutzwerte passen und ihr auch keinerlei Abweichungen (abgesehen von Toleranz) bei eurer Fläche feststellen konntet, braucht ihr nicht dorthin zu gehen. Dieser Termin ist auch keine Gelegenheit über etwaige Mängel eurer Wohnung zu sprechen, hier geht es nur um die Feststellung der Nutzwerte.
Kommen diese Antworten hier von der ÖVW oder haben irgendwelche Rechtsverbindlichkeit?
Nein, diese Angaben basieren auf einem Gespräch mit der Sachbearbeiterin der MA50. Natürlich können immer Fehlinterpretationen stattgefunden haben, wir geben hier nur nach bestem Wissen und Gewissen weiter wie wir die Situation verstanden haben.